Jak zmienia się rynek nieruchomości? Przegląd oferowanych rozwiązań

Asia Stankiewicz
Asia Stankiewicz
#Proptech
Opublikowano: 26 marca 2018 Aktualizacja: 16 maja 2019

Rynek nieruchomości stale się rozwija. Już od dawna nie potrzebujemy papieru. Aplikacje i wyspecjalizowane porównywarki pomagają w odnalezieniu lokalu, którego szukamy. Obecnie ceny nieruchomości rosną. Czy to dobry moment na zakup mieszkania?

A jak wygląda rynek wynajmu? Czy w dalszym ciągu student może liczyć na standard rodem z PRL-u za kosmiczne pieniądze? Jak dokonać najlepszego wyboru i gdzie szukać najlepszej oferty?

Czytaj także: Najwięksi imprezowicze mieszkają we Wrocławiu. Dane Ubera za 2017 rok

Gdzie szukać mieszkania?

W dzisiejszym świecie technologii, miejsc gdzie możemy szukać mieszkań na wynajem lub kupno jest mnóstwo. Nie chodzi tu tylko o portale z nieruchomościami. Naprzeciw ze swoimi usługami wychodzi np. Facebook, który staje się konkurencją dla tradycyjnych modeli szukania mieszkania. Facebook Marketplace pozwala wyszukiwać, sprzedawać i kupować za pośrednictwem portalu społecznościowego – co może być ciosem dla portali typu OLX czy Allegro. Bardzo popularne są również grupy na Facebooku, gdzie użytkownicy do nich należący mogą nie tylko umieszczać własne ogłoszenia, ale również kontaktować się między sobą i polecać (bądź też nie) oferty innych.

Portale pozwalające na szukanie ofert najmu prześcigają się w coraz to nowszych rozwiązaniach, by przyciągnąć więcej klientów. Założyciele wrocławskiego startupu dobrze wiedzą, jak ciężkie jest szukanie nowego lokum i dlatego wyszli z nowym pomysłem, by proces ten jak najbardziej usprawnić. Ada Broker – bo tak nazywa się aplikacja, jest obecnie w fazie testów prowadzonych z wybranymi firmami z branży nieruchomości. Twórcy aplikacji przekonują, że potrafi ona analizować zdjęcia mieszkań, porównywać wysokość czynszu, wyszukać bardziej precyzyjne ogłoszenia i odrzucać te, które się powtarzają.

Inne wyszukiwarki nie działają w oparciu o mapę, a o słowa kluczowe. Ada Broker posiada specjalny algorytm, który jest w stanie przypasować każde mieszkanie do lokalizacji geograficznej. Gdy użytkownik wpisze hasło „rynek”, aplikacja znajdzie odpowiednie mieszkanie, które rzeczywiście znajduje się w okolicach rynku.

Czytaj także: Wynajem długoterminowy receptą na wzrost cen ubezpieczeń

Ceny na największych portalach z nieruchomościami wzrastają

Zmiany na rynku nieruchomości spowodowały nie tylko wzrost popytu na kredyty hipoteczne, ale również przyczyniły się do rywalizacji między największymi portalami z nieruchomościami. Grupa Morizon zdecydowała się na zmiany w swoim cenniku dla użytkowników szukających ofert sprzedaży czy wynajmu nieruchomości. Podwyżki zostały ogłoszone już w październiku zeszłego roku i od tego czasu sukcesywnie są wdrażane w życie.

Wzrost cen różni się w zależności od umowy z klientem. Jak czytamy w serwisie Rzeczpospolita od 1 kwietnia w serwisie Morizon cena pakietu ogłoszeń do 400 ofert zostanie podwyższona z kwoty 223,50 zł do kwoty 519 zł. Każde ogłoszenie powyżej tego limitu jest dodatkowo płatne w wysokości 1,49 zł.

Zmiany w swoim cenniku wprowadził również serwis Otodom. Prócz cen zmienił się system rozliczeń za wystawienia dużej liczby ofert. W przypadku umieszczenia ponad 250 anonsów agencja musi zapłacić 3 zł za każde kolejne ogłoszenie (poza podstawą w wysokości 1149zł). Zarówno Morizon jak i Otodom zmiany w cenniku argumentują inwestycjami w swoje portale. O dziwo nie wpłynęło to jednak negatywnie na ruch na portalach z nieruchomościami. Grupa MZN Property, właściciel platformy Morizon, osiągnął w lutym o 23,8% przychodów więcej niż w tym samym miesiącu w 2017 roku.

Właściciele MZN Property mają dalekosiężne plany. Firma chce otworzyć platformę OneStopShop, której celem będzie dostarczenie wsparcia w całym procesie szukania nieruchomości – od poszukiwań, poprzez finansowanie do pomocy w przeprowadzce. Z kolei w II kwartale 2018 roku planują udostępnić usługę Eksperta Online. Będzie to platforma dystrybucji kredytów hipotecznych online.

Czytaj także: Polacy korzystnie oceniają kierunek zmian sytuacji mieszkaniowej

Kupno, wynajem czy sprzedaż?

Na rynku deweloperskim jest duża konkurencja, o czym może przekonać się każdy przeglądając dostępne oferty. Porównując ranking kredytów hipotecznych oraz kwotę wynajmu mieszkania nasuwa się jeden wniosek – kwoty te nie różnią się znacząco. Średnia rata kredytu hipotecznego wynosi około 1627 zł (kredyt na 300000 zł, 20% wkładu własnego, zobowiązanie na 25 lat – dane z serwisu Parkiet), a średnia kwota wynajmu w największych miastach Polski waha się od 1433 zł (obrzeża) do 2222 zł (centrum). Oczywiście zależy to od metrażu mieszkania i miasta, w którym zdecydujemy się na kupno bądź wynajem.

Po przeanalizowaniu danych, wydaje nam się, że nie ma tzw. „najlepszej opcji”. „To zależy” to jedyna odpowiedź, na jaką możesz liczyć. Zakup mieszkania to czas chłodnej analizy – własnych możliwości finansowych, oczekiwań i planów życiowych, a także setki innych czynników, z których każdy ma dla każdego inną wartość.

Czytaj także: Czy Polacy boją się inwestować?

Studenckie życie

O studentach utarła się opinia, że imprezują do późna, hałasują w nocy i generalnie są zmorą swoich sąsiadów. Często opinia ta nie ma nic wspólnego z prawdą. Wielu studentów to osoby przyjezdne, z mniejszych miasteczek lub wsi, którzy wynajmują mieszkania w Warszawie i innych większych miastach. Z czego się utrzymują? Zazwyczaj udaje im się łączyć pracę ze studiami, czasami proszą o pomoc rodziców. Czy jednak ich zarobki dostosowane są do rynku wynajmu mieszkań? Niestety nie zawsze.

Ceny mieszkań na wynajem bywają stanowczo za wysokie dla studentów. Właściciele pozwalają sobie na wiele jeśli chodzi o czynsz, szczególnie gdy zbliża się początek roku akademickiego. Jeśli w lato nie udało Ci się wynająć mieszkania po okazyjnej cenie, w październiku możesz o tym zapomnieć. Najczęściej wyszukiwane oferty to mieszkania 2 pokojowe o powierzchni około 40 m2. Jak wyglądają ceny za ich wynajem?

Czytaj także: Polacy tworzą aplikację dla niewidomych studentów

W Warszawie najdrożej

Najdrożej jest oczywiście w Warszawie, gdzie za mieszkanie trzeba zapłacić od około 1600 zł na obrzeżach miasta do nawet 3200 zł w centrum. Przeciętnego studenta nie stać na taki wydatek, chociaż z drugiej strony – skoro wynajmują to znaczy, że stać. W innych dużych miastach Polski sytuacja wygląda trochę lepiej. W Gdańsku ceny wahają się od 1800 zł do 2800 zł, we Wrocławiu od 1700 zł do 2500 zł, w Krakowie od 1500 zł do 2500 zł. Najtaniej jest w Białymstoku, gdzie za mieszkanie trzeba zapłacić od 1000 zł do 1400 zł. (Dane pochodzą z serwisu Metrohouse).

Skąd tak wysokie ceny? Bardzo dużo osób z zagranicy mieszka w Polsce, głównie są to studenci korzystający z programu Erasmus. Mimo, że na pierwszy rzut oka może się tak nie wydawać, to jest ich na tyle dużo, że podbijają stawki najmu. Pokój w mieszkaniu studenckim jest droższy o około 200-300zł, niż dwa lata temu.

– Studenci nie mają za dużo pieniędzy, za to potrzeb jest wiele. Nie chcę płacić za mieszkanie praktycznie całej swojej pensji, a wiadomo, że wkraczając w dorosłe życie co chwila pojawiają się nowe wydatki. Na wakacje też trzeba uzbierać – mówi Karolina z Warszawy, studentka.

Czytaj także: Ile Warszawa może zyskać dzięki płatnościom bezgotówkowym?

Akademik zamiast mieszkania?

Akademiki nie cieszą się już taką popularnością jak kiedyś. Młodzi ludzie chcą czegoś więcej i wolą mieszkać na swoim, niż wynajmować małą przestrzeń, w której żyją z kilkoma obcymi osobami. Tym bardziej, że ceny akademików również podrożały. Na Uniwersytecie Gdańskim trzeba zapłacić od 355 zł za pokój łazienką na korytarzu do 440 zł z łazienką w pokoju wieloosobowym.

Akademiki prowadzone przez uczelnie nie zawsze oferują dobre warunki, a liczba miejsc jest ograniczona. Dlatego m.in. w Łodzi przybywa firm, które inwestują w akademiki prywatne. W jednym z łódzkich obiektów (akademik Salsa przy ul. Wigury) jest 280 pokojów. Ceny wahają się od 870 zł za pokój jednoosobowy do 2100zł od osoby za studio z balkonem. Oczywiście – nie są to najniższe ceny, jednak standard jaki oferują jest wysoki. W każdym z mieszkań jest osobna łazienka, studenci mają dostęp do bezprzewodowego Internetu, zamkniętego parkingu i strefy do wspólnej nauki. Na terenie obiektu działa również monitoring.

Czytaj także: Kiedy nastąpi digitalizacja budynków akademickich?

Wkład własny, a zmiany na rynku nieruchomości

Młode osoby często decydują się od razu na kupno mieszkania, zamiast przejść przez okres wynajmu. Od 2017 roku, aby uzyskać kredyt hipoteczny konieczny jest wkład własny w wysokości 20%. Jak to zmieniło rynek nieruchomości? Liczba umów podpisanych o kredyt stale wzrasta – w roku 2017 było ich 190 634 tysięcy, a średni wkład własny wynosił 48 tysięcy zł.

Według danych GUS średnia cena za 1 m2 wynosiła w IV kwartale 2017 roku 4145zł, czyli o 145zł więcej niż w roku poprzednim (GUS, Budownictwo mieszkaniowe I-IV kwartał 2017 roku). Ceny mieszkań wzrosły we Wrocławiu – w styczniu 2017 roku za 1 m2 trzeba było zapłacić 6437 zł, czyli o 446 zł więcej niż w roku 2016. W Krakowie również można było odnotować wzrost cen. W 2017 roku za mieszkanie trzeba było zapłacić 7230 zł za 1 m2, czyli o 179 zł więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Spadek odnotowano natomiast w stolicy, gdzie za 1 m2 należało zapłacić o 443 zł mniej niż w tym samym czasie w roku 2016 (Raport Bankier.pl, Ceny ofertowe mieszkań – luty 2018).

Na rynek kredytów hipotecznych wpływ będzie miała zmiana stóp procentowych. Kiedy to nastąpi? To pytanie do Rady Polityki Pieniężnej – na razie wiele wskazuje, że podwyżek nie będzie przynajmniej do końca 2018 roku. Po długim okresie bardzo niskiej inflacji, ceny w Polsce zaczęły rosnąć, co jest argumentem za podniesieniem stóp procentowych.

Jeśli dojdzie do podwyżki, w efekcie wzrośnie WIBOR – Warsaw Interbank Offer Rate, a wraz z nim raty kredytów hipotecznych. Osoby, które planują zaciągnąć zobowiązanie (ale również te które już go mają), powinny trzymać rękę na pulsie. W przypadku kredytu na 300 tys. złotych i trzydziestoletniego okresu kredytowania, zmiana WIBOR o 1 punkt procentowy może oznaczać ratę wyższą o około 200 złotych miesięcznie.

Czytaj także: Czy „Mieszkanie Plus” wstrząśnie rynkiem nieruchomości?


Tekst chroniony prawem autorskim. Każdorazowe kopiowanie wymaga zgody redakcji.

Pokaż komentarze (0)

jak-zmienia-sie-rynek-nieruchomosci-przeglad-oferowanych-rozwiazan